マイホーム(中古マンション・戸建・土地)の売却を成功させる秘訣

失礼なことばかり書いてご気分をわるくしませんでしたか?
本当に申し訳ありません。
どうかご容赦ください。

それだけ今の時代は、100%満足できる売却は難しいということをわかっていただきったかったのです。

思い出のあるマイホームだけど、思い切って売却することによって、苦しい住宅ローンから開放されて、気分が楽になるかもしれません。
年功序列で右肩上がりに上がっていた給料を期待できないのですし、ボーナスも大きな期待を持つことはできません。

もうボーナス払いに充当していた住宅ローン返済を家族旅行にあてることもできます。
身の丈に合った生活スタイルにリセットすることによって、家族の笑顔が増えるかもしれません。

住宅ローンがなくなって楽しめる旅行


住宅ローンの足しにと始めた奥様のパートも辞めて、お子様との触れ合う時間をもっともっと増やすことができるかもしれません。
ゆとりのない生活で夫婦生活がギスギスさせることもありません。

親子の触れ合い


いったん 今のライフスタイルに合っていないマイホームを売却して新たにマイホームを買い換えることによって、
もっともっと快適な住環境が手に入るかもしれません。
今までの不便さが一気に解消されるかもしれません。
今まで狭いお部屋で兄弟喧嘩ばかりしていた子供たちが、自分だけのお部屋持った時の笑顔を想像してください!

もうこれで「弟がうるさくてべんきょうでけへん!」なんて言い訳はさせませんね。
やはり異性の兄妹姉弟であると、年頃になればずっと同じ部屋で過ごさせることも難しくなってきますよね。

子供たちが遊ぶ家

ただ売却がうまくいかないと、住み替えもうまくいきませんし、資金計画も変わってきます。

安易な売却のお考えは、売主様にとっても、我々不動産業者にとっても時間・労力の無駄になることも多いのです!

1円でも高く!1日でも早く売却するために

新しい買主

売却にはかなりの精神的ストレスがあります。

土日に案内が予定されれば自宅に待機しなければならないし、顔も知らない方にお部屋の中をジロジロくまなく見られるのはあまり良い気分ではありません。

またいつ仲介業者から案内の予定を入れる電話があるかもわかりません。

ですからあまり時間をかけずにスムーズに買主を見つけるかが重要です。
そのために、ちょっとしたコツを公開しています。 ぜひご参考にしてみてくださいね。


一番大事な頭を悩ますのは売却する値段!「いくらで売り出せばいいのか?」

マイホームを高く売りたい売主

やっぱりマイホームを売りに出す売主としての本音は・・・・

たとえ1円でも高くマイホームを売却したい!ですよね?

でも、、それは本当に購入する買主が出てきてこその話です。
あなたの物件のご近所には(もしくは同じマンション内に)売れ残りの物件があるかもしれません。
今一度 客観的にご自分の物件を冷静に見つめなおしてください。


わかります。
本当にわかります。

長年住んだマイホームは自分自身の分身のようです。
柱の傷や床の傷、子供が小さかったころの落書き・・・・
そのひとつひとつにもきっと物語があり、愛着があるものです。

でも、それって買主にとっては全く関係ないお話なのです。

たくさんある不動産売却物件

ご近所の競合物件を押しのけて、まずご自分の物件を見てもらうためには、
適正かつ買主にとって魅力のある価格を提示しなければなりません。

買主は他に売り出されている物件と比べています!

もし同じ様な物件が他にあれば、
あなたの物件を他の物件より1円も高く買う理由は無いのですから・・・

あなたの思い出を踏みにじるようなことはとても言い難いのですが、
いくらで購入したとか・・・・
建築費が、リフォーム代がいくらかかったとか・・・・

はほとんど無意味なのです。

チラシやインターネットであなたの物件を知って、「この値段なら購入してもいいかな!?」と思える金額が適正なのです。

この売り出す値段の決定は非常に重要です。

ですから「売りに出そうかな?」とお考えになったときには、まず徹底的に
ご近所の物件がいくらで売りに出されているか?
または以前にいくらで売りに出されていたか?

を調査しなければなりません。

毎週新聞に入ってくる折込チラシやインターネットを駆使して、まずご自身である程度の売却値段を想定してみてください。

ただやみくもに安く売る!必要は全くありません。
ほんの少し
ほんの少しだけでいいんです。
他の物件より魅力的!とお家をお探しの方に思っていただけるお値段でよいのです。
※これが非常に頭を悩ますところなのですが・・・・・

どんなに魅力的な物件でも、お客様の目に留まらなければ売れません。

他の売り物件と遜色なければ、数多くの売り物件がある現在、 簡単に購入希望者はあなたの物件を素通りしてしまうかもしれません。


ですので、マイホームをお探しの方の目に留まるギリギリの値段を設定しなければなりません。

まず最初にお家を見ていただかないことには、売却のお話は進みませんから・・・・

「じゃあその値段っていったいどうやればわかるの?」

どうやって自分のマンションの値段を調べるのか?

これは我々 不動産業者にもなかなか頭の痛い問題です。

でも確かに言えるのは、購入希望者の目線で考えなければいけません。
いまはインターネットなので大量の情報氾濫する時代!です。
まず過去の売り物件情報を徹底的に分析しなければいけません。
以前に比べ、格段に少なくなった中古物件の購入希望者は、
それこそ真剣に不動産屋顔負けの情報を持ち、分析されています。


それに比べて、売主というと案外 のん気なものでして・・・

「なんか?近所に前に売りに出てたよな?」
「いくらだったけ?」
「下の階が売りに出てたのは、たしか1年位前に?」

そうです。人間の記憶ってあいまいですよね。
異常に高い物件があったり、反対に異常に安い物件もあったりしますから盲信するわけにはいきません。

「もう少ししっかり調べてみたい!」という方の為に大阪中古マンション相場研究会では相場レポートを作成しています。

中古マンション相場レポート

もし住宅ローンが残っていたら?

住宅ローンが残っている不動産は売れるのか?

ここでも大きな問題が発生します。

ご近所や同じマンションで売りに出ている物件を調査して大体の売却値段が出たら、
まずご自身の残っている住宅ローンの残債をお調べください。

結構【売却価格(安)】【住宅ローンの残債(高)】 というケースも多いのです。

売却時には買主にきちんと清算して引き渡さなければいけませんから、もし売却価格が住宅ローン残債額に足らなければ、ご自身のお金を充当しなければなりません。

また売却時には仲介手数料や引越代も必要になってきます。
特に平成に入ってすぐの方で、フルローン(購入金額の100%)に近い金額で購入された方
それほど住宅ローン元金が減っていないのです。

元利均等返済方式では、当初の返済は金利部分が大変大きく元金がそれほど減っていないケースが多いです。

「残りはどないかならへんの?」とよくご相談されますが、原則どないもなりません。
住宅ローンは、ご自身のマイホームを抵当に入れて借り入れしてるので その物件が無くなれば保全する方法がないので、
売却時には全額清算しなければなりません。

「えぇ!! 売却してもさらにお金を注ぎ足さなければいけないの!?」
ということに、大変ショックを受ける方も多くいらっしゃいます。

【相場格言】にこんなものがあります。

せっかく苦労して買ったマイホームが値下がりするのは、言葉では表せないほどつらいことです。

でも現実は、売主様自身がよ~くご存知なはずです。
※きっとおわかりになっていても、見て見ぬふりをしているのではありませんか?

「いや、自分の家だけはもっと高く売れる!」

なんて幻想をもっていませんか?
買主様から見れば、たくさんある売り物件の中のひとつにすぎないのです。

ただ自分のマイホームに限っては・・・・・・と思っていたり、
また査定金額をつげられて初めて現実に直面して、愕然とする!!こともあります。

本当に多くの方が現実から目をそむけていらっしゃいます。

他人事ではないのです!

さて、どうするか?
多くの人は、自分の下した判断に未練を残し、マイホームの値段が上がることをを期待して
そのまま持ち続けるものです。

しかし、マイホームの値段は下がり続ける一方で、
ついにはとんでもない安値で売るしかなくなることにもなりかねません。
(土地の値段が下がらなくても、建物は古くなればなるほど評価が下がります。)

「少しくらいの損なら、さっさと売っておくのだった」と後悔することになる見切り千両!の意味になります。

そうはいっても、この格言を信じて損切りして売却したとたんに、 景気が戻り始めることだってあるじゃない?
とお考えの方もいます。
※でも、不動産バブルってこの先、いつ来るんでしょうかね?

要は見切りのタイミングが重要です。
買い値段からどの辺の水準で見切りをつけるべきか?の問題となります。
これはやはり早すぎてもいけないし、遅すぎるのは論外です。

今のマイホームを購入したことが正解だったかどうか?
自分の判断に誤りが見出せたら、思い切って売ることも正解ですし、
自分の判断が正しいと思ったときでも、そのまま持続してマイホームの値段が戻る保証はないし
仮にに戻るにしてもその間(かなりの長期間は覚悟?)、ずっと痩せる思いをしなければならない。

そこで、いったん見切っておいて捲土重来(けんどちょうらい※)を期したほうが、 よほど気持の負担が少なくていいし
新たにマイホームを購入する時はこれまでのひっかかりがないだけサッパリとした気分で動ける
――という面もあることに思いをいたす必要があると思います。

※捲土重来(けんどちょうらい)
「けんどじゅうらい」ともいう。
土を捲き上げる勢いで重ねて来るという意で、一旦衰えた勢力を回復して再び盛り返すこと。
劉邦に敗れた項羽の最期を詠じ、もし再起を図っていたらどうなっていたかと空想した詩から。
「巻土重来」とも書く。

ただこの格言ほど、わかっていて実行しにくいのもありません。

「あんたは他人事やから、そんなの言えるんじゃない!(怒)」 とお感じになる方もいらっしゃいますでしょう。

他にもいろいろな言い回しがあります。
「損切りはすばやく」
「引かれ玉は投げよ」
「迷いが出たら売れ」
などなど。
アメリカでは「損は落とせ、さらば利益は大ならん」(Cut loss and let profit run.)という格言もあるそうです。

ただあまり大きな損切りはあえて、私もお勧めしませんが
もし相場を調べて住宅ローン残債額+αで売却可能であれば、こういう考え方もあります。

今まで毎月支払った
【住宅ローンの返済額+マンションの管理費など】 =< 【同程度のグレードの賃貸マンションの家賃】
ではないでしょうか?
分譲仕様のハイグレードマンションは、おそらく10万円以上の家賃だと思います。
ですから今まで支払った分は、賃貸で住んで支払った家賃と割り切るのも一案です。
(あれれ? 説得力ないですか?)

住み替えは、まず売却を先行すべし

住まいの買い替え

前項にも関連するのですが、住み替えの場合は要注意です。
住宅ローンは、原則一人に1件しか組めないのです。
※セカンドハウスローンというのもありますが、まず普通の方には使いにくいのです。

ですので、買い替えで住宅ローンを組み直す場合、
一旦 今の住宅ローンを清算して新たに組み直さなければなりません。

新たにマイホームを買い換える場合の資金計画を建てる上で、非常に頭を悩ますのが、
売りが先か?
購入が先か?
という問題です。

「売却の話を先に進めていっても、次の移転先が見つからなかったらどうするの?」 という不安があると思います。
それでも個人的には
【 売却を先に進めるべし! 】私は考えています。

もし、気に入った物件が見つからなかった最悪の場合、賃貸住宅に仮住まいをする覚悟も必要なのです。
今のお家がきっちりと売却話がまとまらないと、資金計画がまとまりません。
売却金額がローン残債額より下回る場合に、銀行には「買い替えローン」という商品もあります。
しかし、かなり私もアタックしましたがうまくいったケースは残念ながらゼロでした。

新規購入物件にそこまで評価が出る(売買金額+ローン残債の足らず分)ケースはかなり稀であり
また借入人属性がかなりの高収入などでないと現実的に難しいです。
また売却物件と新規購入物件を同日に残金決済取引することも非常に難しくなってきます。

買い換えようを考えて、不動産業者に行った時に
「買い替えなんですが・・・・」
と言った瞬間 その不動産業者の態度が変わってしまった!なんて経験ありませんか?

それぐらい、売却と購入を同時並行して進めるというのは、難しいのです。

じっくり気に入る物件をお探しになりたいのなら、売却を先に進めて 一旦 住宅ローンをリセットしてしまう。
◎もし自己資金に余裕があり、ローン残債額も少なめなら先に完済してしまうというのもお勧めです。

不動産屋の都合で売り物件情報が発信されていないこともあるのでご注意

私みたいな零細不動産屋がとやかくいうのもなんなんですが、意外と不動産屋の都合が優先されているのも現実なんですね。

大手不動産業者は信頼できる?

ちょっと衝撃的なニュースをお知らせしておきますね。
不動産屋の実態って、こんなものです。良くも悪くも・・・

こんな風に売主の都合よりも、不動産屋の都合も優先されがちなことをご注意ください。
1日でも早く!1円でも高く売るのが売却を依頼された不動産屋の使命なのですが、必ずしもそうではありません。
らだ、多大な経費のかかる大手不動産業差であればやむおえないことも事実なんですけどね・・・・

マイホームを1円でも高く売るコツ

ここまで読んでいただいて本当にありがとうございます。
そんなあなたへ、マンションを1円でも高く!1日でも高く売るための究極奥義をお伝えいたします。

読んでしまえば「なぁ~んだ!そんなこと!?」と思われるかもしれませんが、
本当にこれを実践していただけない売主様って多いんですね。

スムーズなマンション売却は第一印象で決まってしまいます!

不動産物件を見て歩く営業マン

この不動産業界に飛び込んで数十年!
本当に多くのお家などの売り物件を拝見してきました。

その私が断言します。

マイホームの売り出し価格も重要ですが、それだけでは不十分です!

マンションなどマイホームを売るには値段も大変重要なのですが、それだけでもないのです。

それがなんなのか?
おわかりになりますか?

意外と多くの売主様は「?????」と思っているかもしれません。

でも、あなたがマンションなどのマイホームを買う立場になって考えればすぐわかることなんですけどね・・・?

なぜなら・・・・
購入をお考えの方は夢を持って、あなたのお家を見に来るのです!
そのお家を買うことによって、
「どんな素敵な新生活がまっているのだろう?」
とご自分の予算などは関係なく大きな理想を持って、内覧に来るのです。

ではどうすればよいと思いますか?

それは・・・・・

掃除と整理整頓

「えっ?」と拍子抜けされましたか?

でも私のご案内する物件の中でも、本当に多くの売り物件が損をしています。

本当に玄関を入った瞬間の第一印象で、購入するかどうか?が決まってしまうのです。

◎家に入ると玄関に靴が脱ぎ散らかして、入る時にどこに靴を置けばよいのか?悩んでしまう。
◎特に奥様(購入決定権は奥様にあることが多いのです!)が注意するのはお台所です。
そこには長年の料理のせいか油汚れがぎっしりベトベト!洗い物も散乱!
◎お子様の好きなアンパンマンのシールがあちこちにペタペタペタ。
ご活発な悪ガキ いやお子様のせいか障子や襖がボコボコ二穴が開いていたり・・・
「どうせリフォームするんだから関係ないでしょ!」というの大間違いですよ。

◎お部屋の中は色々なもので埋めつくされてしまい、本当の広さがわからない!?
リビングのテーブルの上には、朝食の後片付けもなく、コーヒーカップ、新聞、チラシ、などなどいっぱいに山盛り!?
◎ペットを飼っている人だけでなく、お家には独特の臭いが本人には気づくことなく充満していることもあります。
※特にお昼一番のご案内時には、昼食の臭いが・・・・・・
などなど、内覧者の夢を打ち砕く様々な事態によく遭遇します。

ですから、私が売却のご依頼を受けたときには、
「奥様!お掃除とかたづけで数百万円の差が開くこともあるんですよ!」
とお願いすることが多いのですが、それでも実施していただけないこともあります。

マンションの売り物件を内覧する方は、あなたを自分に置き換えているのです!

「ここに住めばこんなに素敵な生活が待っている!」

そんな演出も必要なのです!

そしてもうひとつ必要なことがあります。

それは、

「どの物件を買うか?」と同じくらい「どんな人から買うか?」も重要なのです。

また、ご家族全員が内覧時に勢揃いしていると、内覧者もゆっくり見ることはできません。
また売主である奥様との世間話もしにくいものです。
※私もよく経験するのですが、その物件の一番のセールスマンは、実は奥様であることが多いのです。
奥様ならではの、その物件のセールスポイントをよく世間話のなかから内覧者に伝わることが多いので、案内時の世間話って結構重要です。

最後に

最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました。

ご感想はいかがでしょうか?

当たり前のことばかりだったと思うのですが、
自分のことになるとこの当たり前のことが意外と人間は忘れてしまうものなのです。

ほんの少しでも、ご参考になればこれ以上の幸せはありません。

どうか、あなたのマンションやマイホームのご売却がうまくいくことを心よりお祈りしていています。

大阪中古マンション相場研究会
キーライフジャパン
代表 江本圭伸



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