マイホーム(中古マンション・戸建・土地)の売却を成功させる秘訣

失礼なことばかり書いてご気分をわるくしませんでしたか?
本当に申し訳ありません。
どうかご容赦ください。

でも、中途半端な気持ちでマイホームを買うと後で取り返しのつかないことになるので、あえてネガティブ否定的なことばかりお話してしまいました。

自分のマンションでくつろぐ家族

自分のマンション・マイホームを持つことってすばらしいことでもあるんです

やっぱり自分のマンション・マイホームを持つということにはすばらしく意味のあることなんです。

一国一城の主で自分の物という愛着が産まれます

一国一城の主として、念願のマイホーム!

賃貸生活とも異なり、周囲の目や大家さんの目を気にしなくても良い生活は魅力的です。
もちろん自分自身の所有物ですから、好き勝手に内装などもいじれます。
(マンションの場合はある程度制限がありますが・・・)

壁紙を好きな物に変える!
ペットを飼う!(マンションの場合不可のけーすもあります)
好きな時間にお風呂や洗濯をする!
(意外と賃貸マンションだと気がねしますよね)
戸建ての場合、子供たちが走り回っても下の人から苦情が来ない!
分譲マンションでも防音性はかなり高いので、賃貸ほど苦情が出るケースは少ないです。

賃貸物件とはグレードが違います

いまはどのようなところにお住まいですか?

もしかして賃貸マンションですか?
お隣の音は気になりませんか?
オートロックは完備してますか?
お風呂ひとつでもゆっくり足が伸ばせますか?

経済性・投資性を追求するのが賃貸マンションですから、家賃に見合った以上の設備を普通は設置いたしません。
隣の音が気になったり、小さいお子様が走り回ったり、夜泣きした場合ご近所から苦情を言われたり・・・・
通常 賃貸マンションは鉄骨造の物件が多いのですが、分譲マンションの場合は通常鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造ですから、鉄骨や木造の賃貸物件とは防音性が違います。

今の超低金利時代の住宅ローン我魅力です。
(今の家賃と同じ支払いで、いくら借りれるかご存知ですか?

今 お家賃はいくら払っていますか?

そこそこのグレードのファミリータイプの3LDKなら
家賃10万円駐車場代1.5万円程度でしょうか?

11.5万円払っているのなら、それは3200万円程度のローン支払額と同じです。
(金利2.475% 借り入れ期間35年で計算)

中古の戸建物件であれば、3000万円程度ですむ物件も多数あります。

また中古マンションであれば1500万円~2000万円前後でも十分ですから、
月々の返済は今の家賃以下に収まるケースもあります。

将来に老後生活に備えて年金だけで大丈夫ですか?

将来の老後のことも少し考えてみましょう。

年金だけで生活しなければいけなくなった時、賃貸マンションの家賃は大きな負担になりませんか?

そのころに住宅ローンが終了していれば、家賃不要のゆとりある生活ができます。

また高齢者の入居できるマンションは意外と少なく、お年寄りの賃貸物件へのお引越しは結構難しいのが現実です。
お年寄りだけのご入居をお断りする大家さんも多いです。
またなにかあっても売ったり、賃貸に出したりすれば良いのです。 どれだけ値下がりしても価格がゼロ・家賃がゼロということは考えられませんから・・・・

またお子様も、相続できるマイホームのあるご両親なら、老後のお世話も親身になってくれる可能性もあるのではないでしょうか?
(少し考えすぎかもしれませんが・・・・)

かじれるスネならかじりませんか?かじらせてあげませんか?

結構 親御さんからマイホームの購入資金のご援助を受けるケースが多くあります。
「いつまでも借家暮らしでは肩身が狭い!」とおやごさんが心配するのは、いつもご子息のことかもしれません。

この際 思い切ってご援助をお願いするのも一つの方法かもしれません。

旅行や遊びに使うお金は言いにくいものですが、マイホームのことになると資金援助していただきやすのではないでしょうか?

早く購入すれば、それだけ早く住宅ローン返済が終わるのです。
スープの冷めない霧にお家を構えるなら、喜んでご援助していただけるご両親もたくさんいらっしゃいました。

ただし、お金も出る代わりに口もでるのは覚悟してください!

ちなみに住宅購入資金を援助していただいたことから、
嫁の態度が良くなり、嫁姑の関係が著しく改善されたご家族もいらっしゃいましたが・・・・・(笑)

お客様にマイホームを買ってもらって、
「本当に良かったな!」って私が思ったケースがたくさんあります。

登場人物A

私が見たマンション・マイホームを買ってもらってほんまに良かったなぁと思ったこと
1、奥様の旦那さんを見る眼差しが変わったこと。
2、自分の部屋を持てたお子さんがニコニコしてくれたこと。
3、将来のことを真剣に考えてくれるようになったこと

 (無駄使いが亡くなり、節約に努めるようになった)
があります。

1、奥様のご主人を見る眼が変わってきていました。

案内時には奥様主導でしぶしぶつき合わされてきている感じのご主人様でした。
ご質問も奥様からばかりで「あまりご主人は乗り気ではないのかな?」かと思いました。(カカア天下?)
でもいざご購入が前向きになると、今度はご主人様からローンや諸経費の具体的な質問が、矢継ぎ早に尋ねられました。

横で見ていた奥様は後日 冗談気味に
「主人があまりにしっかりリードしてくれて惚れ直したわ!。o@(^-^)@o。ニコッ♪」
 (おのろけ、ごちそうさまです)

やはり最終決断はご主人様にあったのですね。(カカア天下なんて思ってすいませんでした)


ご主人様は
「僕は仕事で帰って寝るだけだから
 あまり家を買うことには興味はなかったんだけどね・・・・。
 でも家を買うことが前向きになってから、嫁の上機嫌な笑顔を見てると
 思い切ってよかったかな と思っているよ!
 まあ嫁が急に優しくなって気持ち悪い?けどね(^ー^* )フフ♪ 」

とおっしゃっていただけました。

これから長い住宅ローンを支払っていくご主人様ですから、どうか内助の功をよろしくお願いします。

契約の時のあのキラキラした奥様の眼  -(*^▽^)  が素敵でした。

2、自分の部屋を持つお子様がニコニコしてる。

案内時には、ご両親の後ろでモジモジしているお子様でした。
無事 取引も終わりお引越しも終わった頃、お渡しそびれた最終の書類をもって挨拶がてら新居のお邪魔しました。

まだ引越しのダンボールが山積みの状態でしたが、その子が廊下の奥から
「あっ!おっちゃん こんにちわぁ!」
と大きな声で挨拶してきてくれました。

「こんにちわ!よかったなぁ 自分の部屋ができて!
 これからは勉強 がんばんねんでぇ!」
というと苦笑いしながら自分の部屋に入っていきました。

不動産屋冥利につきうれし泣きの私不動産屋冥利のうれし泣き

なぜかその子に
「ホンマに良かったなぁ。
パパとママに感謝してね!」

と思っちゃいました。

3、将来のことを真剣に考えるようになる
(無駄使いをしなくなった。将来のため夫婦の協力が増えたなど)

私自身 そこそこの年齢になってきたせいか?「いまどきの若いもんわ!」ヽ( )`ε´( )ノ
と思うこともしばしばあります。

その時も、お若いカップルでしたが、住宅ローンにはかなり苦労しました。
(ご主人様は一流企業に勤務され、ソコソコの収入もあるのですが、頭金がほとんど無かったのです。)
今までは毎年 海外旅行などにも行かれ、ほとんど貯金はしていなかったそうです。

でもこれからお子様の誕生もあり、思い切ってマイホームのご購入となりました。
※今の賃貸マンションは壁が薄く、夜泣きがあると近所迷惑になるかもしれないそうです

ご主人様は
「お小遣いも定額制になり、なにかイベント(旅行など)も奥様とじっくり話し合われて、予算内でできるだけ安く抑えるようになりました。お昼も愛妻弁当が増えましたわ!(苦笑い)」
とおっしゃっていらっしゃいました。

登場人物A

「がんばれ!パパ見習い!未来の子供のために!」
と応援したくなってしまいました。

綺麗な新築も良いけれど、中古もお買い得です
本当の価値は中古に現れる。

「女房と畳は新しいほうが良い!」という諺がありますが、果たしてそうと断言できるでしょうか?
新築のまっさらで気分爽快なのも1年程度なのかもしれません。

見栄えでごまかされるな!

やはり一般の方には、見栄えが一番インパクトがあります。
綺麗なモデルルームやオープンハウス物件で つい奥様もポーッとしてしまいがちです。

私も仕事柄モデルルームやオープンハウス物件にいくと「住みたいっ!!」と思う物件も多数あります。
でもその値段を聞いて、「ガーーン!!」と冷静になります。

本当にお買い得な物件は、皆さんが気づかない物件です。

古ければ古いほど、汚ければ汚いほど安く売られています。

そんな物件を綺麗にリフォームすれば、それはそれはもう皆さんびっくりされます。
お友達を引越し祝いでお呼びした時に

登場人物A

「えっー!こんな広くて綺麗なマンションがたった○○○万円なんてぇー!」

と驚かれることもあります。

少し不適切な表現かもしれませんが、恋愛対象(賃貸物件)ではなく
結婚相手(購入物件)を選ぶ時のように
見栄えだけではなく本当の魅力(その不動産の価値)を吟味してみてください。

価格決定のメカニズム

ところで新築物件の値段の決め方をご存知ですか?

新築の価格って足し算なんです。
(土地価格)+(建物価格)+(諸経費や金利)+(不動産業者利益)=新築物件価格
ですから昨今の土地相場の上昇や建築費の高騰でどんどん値上がりしたりするのです。

でも中古物件の価格って、いわゆるオークション方式と同じです。
(売主の希望価格)>(購入者の希望価格) 取引不成立
(売主の最低希望価格)≒(購入者の最高希望価格) 取引成立
(売主の希望価格)<(購入希望者の希望価格) 取引不成立

新築購入後 すぐに転勤で売却しなければならないという場合でも
3500万円で買ったマンションが3000万円でもなかなか売れない!という事態もありうるのです。
(たった数ヶ月住んだだけでも、もはや新築物件ではなく中古物件になってしまいます。)

この値段なら買いたい!という方が提示した価格がその不動産の価値です。
「いくらで購入したから!」「建築にいくらかかけたから!」というのは、関係ないのです。

ですから、本当の不動産の価値って【中古】に現れると私は考えています。

個人的には中古をお勧めしまうが、中古ならではのデメリットもあります。

個人的にはすごく中古をお勧めしますが、中古物件にはそれなりのデメリットもあります。

中古物件購入には仲介手数料(売買価格の3%+6万+消費税)がかかる

新築の場合、分譲会社から直接販売されることも多く、そのばあい仲介手数料は不要です。
しかし中古物件購入には仲介手数料(売買価格の3%+6万+消費税)がかかってしまいます。

すぐに内覧できないこともある

中古の場合、現在の所有者が居住しながら売却活動を行うことも多いです。
ですから、内覧は主に土日祝日になることが多く、事前に予約を入れなければなりません。

壁紙の汚れなど生活感が漂う汚い物件もある。

やはり現所有者が住んでいたこともあり、壁紙の汚れなど生活感が漂う物件もあります。
なかなか一見すると、暗い印象になることあります。

でも汚い?物件ほど割安感があり、リフォームすれば見違えるほど綺麗な物件に変身します。

リフォームが必要なことも多い

前述の理由により、壁紙などのリフォームが必要なことも多く、また水周り(お風呂・台所など)を改修すると結構な金額になってしまいます。

銀行にはリフォームローンもあり、比較的低金利で借りることもできます。
(ただし年収制限があったり、見積書提出が必要になります。)

あなたに合った物件選びのコツ。良い物件にめぐり合うために

ほとんどのお客様は無いものねだりで、なかなか物件探しも空回り?!されている方がほとんどです。
無駄な労力を使うより、効率的にお探しすることをお勧めします。

まずは一番大事な予算

ほとんどの方は。マイホーム購入にあたり【ばら色】のイメージをもたれています。
まるでテレビドラマに出てくるようなお洒落で綺麗なマンション、ハウスメーカーのCMに出てくるような豪華な一戸建て!
でもそれは大阪市内で言えばマンションで軽く5000万円以上戸建なら軽く1億円以上はいたします。
まず宝くじでも当てなければ、現実的に無理だと思いますが・・・・。

ではどうやって探せばいいのでしょうか?

まず一番大事な予算です。

いくら借りれる?も大事ですが、いくら払えるということも視野に入れて予算をご検討ください。

ちなみに大体の年収からの逆算を下記に記載しますのでご参考にしてみてください。

毎月支払額 借り入れ可能額
税込み年収300万円 74,032円 1959万円 ~ 2297万円
税込み年収400万円 98,747円 2613万円 ~ 3063万円
税込み年収500万円 123,424円 3266万円 ~ 3829万円
税込み年収600万円 148,102円 3919万円 ~ 4595万円
税込み年収700万円 172,779円 4572万円 ~ 5361万円
税込み年収800万円 197,494円 5226万円 ~ 6127万円
税込み年収900万円 222,172円 5879万円 ~ 6893万円
35年元利均等払いの場合(完済時80.5歳まで)現在45歳未満の方の場合 また年収が多いほど金融機関も柔軟に対応可能、年収比率35%算定基準金利4%~2.875%

「自己資金ゼロでも購入可能」、「物件価格の130%ローン可能」や「自営業申告無しの方でも購入可能」
などとチラシに書いている会社は要注意?!

「自己資金ゼロ!頭金ゼロ!でもマンション・マイホームが買えます!」
と大きくチラシやホームぺージに謳っている不動産屋も多いのですが、ちょっと誤解しないでくださいね。

普通物件価格の100%を住宅ローンで組むことは可能ですが、それ以外にもさまざなな諸経費が必要になります。
例えば中古の場合は仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)
住宅ローンに必須な火災保険
不動産取得税
不動産登記費用
などさまざまな諸経費が必要で、だいたいの目安は物件価格の6%~8%程度です。
これらも含めて、
「すべてぜ~んぶ、ローンでなんとかならへんのぉ!私たちマイホームが欲しいのよ!」
なんていう方がほとんどなので困ります。
それ以外にも引っ越し代や新しい家具や家電、その他にも賃貸暮らしなら家賃とローン返済のダブルの期間も考えておかないといけません。

普通の方法では無理です。
本人や奥様を架空の会社で働いていることにしたり、年収を偽る(修正申告)など様々な手法があります。
架空の勤務先を捏造したり、契約書を偽造したり(本来の価格の150%の天ぷらの契約書)
もし銀行にばれたら・・・・・・
(またローン事務代行手数料として仲介手数料以外に数十万円別途請求されたりします。)

こういう方法をどうみるかは意見の分かれるところです。
「とにかく買えたらいいじゃない!」というお客様には良いかもしれません。
でも、万が一 ばれたら一括返済?も求められます。
(うそをついて住宅ローンを通したのだから当たり前?)
『あぁ・・これは銀行用に出すだけですからここにハンコとサインしてまらいまっせ!
 大丈夫大丈夫!借りてしもたらこっちのもんでんがな!!』

と売買金額の1.5倍くらいの天ぷらの契約書を簡単に書かせる不動産屋も多いのですが、
これはれっきとした公印文書偽造の詐欺です。
私のホームページをみてお分かりのとおり、私の信念に反しますので、
こういうことにはお手伝いできませんのでご了承ください。
なんなら、この手の手法で何度もくさい飯を食った不動産屋も知り合いにたくさんいますのでご紹介しますけど・・・。

また登記費用やローン諸経費を含めると新築で5%、中古で7%の諸経費が別途必要になります。

百点満点の物件なんてありません!

まず概ねの予算が検討できたら、優先順位を決めましょう。

まず、紙に番号を付けて思いつく限り、できるだけ多くを書き出しそれを優先順に並べ替えてみましょう。
例)
1、予算
2、種別(新築 or 中古 戸建 or マンション)
3、間取り(お子様の数やライフスタイル
4、車庫の有無
5、希望エリア(同じ学区内、実家の近所、沿線、ご主人の通勤の安易などなど)
6、ペット飼育
など色々なご希望条件があると思います。

紙に書くことによって、購入物件のイメージがどんどん固まってきます。

そして、どうしても譲れない項目順に並べ替えてみてください。

ほとんどの方において、6番目以降はあまり優先度が無いケースがほとんどです。
(こうだったらいいな?という程度)

数多くの物件を見ることも大変重要ですが、やみくもに物件を見て回るのもあまり得策ではありません。
おそらく担当の不動産業者も「冷やかし客?」とみなされて、不動産屋の冷たい対応に
「何や!あの不動産屋!バカにしやがって!」
と親切に対応していただけないことも多く、不愉快になることもあります。
(買えないと見られたお客様には不動産屋は冷たいものです!)

ですから上位項目5番目程度まで満たす物件に絞ってどんどん見ていくようにしましょう!
あまりに予算オーバーの物件を見てばかりいると、現実の物件がみすぼらしくなってしまいますし、
全然参考にならないことが多いのです。
※【 カローラ 】クラスの自動車を買おうかなと考えて、【セルシオ】クラスの車をレクサスで見るようなものです。

限られた予算内で全ての条件を満たす物件など、現実にはありえないですから・・・

信頼できる営業マンを探す

新聞の求人情報をご覧になってみてください。
零細中小企業はもちろんテレビCMまで出している企業でも、常時求人募集しています。

それは不動産仲介業界では、ものすごく人の出入りが激しいからです。
(毎月ノルマ!ノルマ!ノルマ!の世界ですから入社1年目で半分は辞めてしまいます)

入社たった数ヶ月※でもう一人前の営業マンとして、仕事をしているのです。
(前職はホストという金髪のツワモノもいましたが・・・・)
※実際は入社 即 一人前の営業マンとして現場待機させられます。
 社員教育なんてものはありません。(とりあえず売ってこーーい!という感じです)
また新人だけではなく、見るからに不動産屋!(パンチパーマにダブルのスーツ、通常の給料では買えない金のロレックスなど)
という方もいます。
2~3年毎に不動産会社を転々としている方もいます。(前職で何かあったんでしょうか?)

ではなぜ皆さんこの不動産業界に転職してくるのか?
それは「お金を稼ぎたいから!」という方がほとんどではないでしょうか?
そしてほとんどの方が稼げないから辞めていくのです。
(そんなに儲かるならみんな不動産屋してますから・・・)
そういう方が、自分の営業成績だけではなく、お客様のことを最優先に考えてを営業しているとは、疑問です。

買ってもらったらもう終わり!
売ってしまったらもう終わり!

という方が数多くいるのが現実です。

若い営業マンだからダメということではありません!
【若い方にはバイタリティがあります!】
年輩者だからダメということではありません!
【年輩者には経験や知識ががあります!】

要は、実際にお会いになった時に、「この人なら大丈夫かな?!」と思える不動産営業マンであれば問題ないと思います。

もし信頼できる営業マンにめぐり合えたら・・・

どうか本音をお伝えください!

年収や予算 希望条件を明確に伝えて欲しいのです。
お客様のご希望イメージがわからなければ、我々も探しようが無いのです!
「1円でも安く買いたい!」気持ちはわかりますが、営業マンは売主ではないのです。

「少しでも安く買いたい!」
といって営業マンにカマをかけ、相場とかけ離れた条件をいっても無駄になるのです。
現実的な条件を提示し、案内された物件についてはどの程度気にいって、
どの金額までなら購入可能かを明確にお伝えして欲しいのです。
営業マンにいくら無理難題をいっても、無駄です。
(決断は売主様がされることですし、あまりの無理な値段交渉は売主の信頼を損ねますから営業マンも強くいえません)

だからお客様自身が 「 策士 策に溺れる 」ケースはたくさんあります。
値段交渉に固執するあまり、他のお客様に横取りされたりもします。
そんな物件に限って、大きな未練が残ります。
(せっかく気に入った物件ですから、あとからそれ以上の好物件が出てこないことも多いのです。)

正直なお客様に対しては、正直にお答えするのが我々不動産屋の仕事なのです!

値段交渉は真剣勝負!生半可な気持ちじゃ売主に伝わりません!

「いくらになるの?」とよく訊ねられます。

「いくらで買われますか?」と訊ね返してもお答えしていただけません。

気軽なご質問にはわれわれも「がんばってみますから、値段を提示してください」としかお答えできません。
買主様も大事なお客様ですが、我々にとって売主様も大事なお客様ですので一方的な交渉はできません。

生半可な交渉では【一円でも高く売りたい売主様】ですから、簡単にご承諾は得られません。

「この値段なら購入します!(※1)
手付金は○○万円、年収・勤務先は○○(※2)でローン希望額は○○○万円です。
この内容を書面(買付け証明書)で提示します。」
※1 価格は大事な条件ですが、少し許容幅をお教え願えれば売主様も顔がたちます。
    例えば3500万円の物件で交渉金額は3200万円だけど3300万円までなら承諾するとか・・
※2 年収 勤務先で大体ローンの可能性がわかります。ローン可能性が間違いなければ売主様にも強く交渉できます。

また、売主様に無理な交渉をご承諾いただいても、ローンアウト(審査落ち)や買主のドタキャンお心変わりされると
売主様や売り側の不動産業者に大きな信頼を損ねて、今後の仕事に差し支えあることもあるのです。
(「おたくは段交渉だけしておいて実際は買えない人を連れてくるからよその不動産屋さんにもまかせてるわ!」
 なんていわれたら我々も非常に困りますから・・・

売主・買主双方のご希望をできるだけすり合わせて、なんとか契約までこぎつけての我々仲介業者です。

日頃の研究がものをいう

特に中古物件には掘り出し物とまではいかなくても、結構割安な物件が出てくることがあります。

でもそんな物件は競争も激しく、早い者勝ちです。

しかしマイホームは高額ですから、見てすぐに購入の意思決定をするのも難しいです。

日頃から物件を実際に現地で見るなり、相場を研究しておくと一般の方より早くご決断いただけます。
※弊社の中古マンション相場レポートなども是非ご利用ください。

良い物件ほど足が早いのです!
あなたの気に入った物件はきっと他の方も気にいっています。

チラシやインターネットで公開されている物件が全てではありません。

実際に好物件は通常広告(インターネット・新聞折込)に出る前に、成約となってしまいます。
それは、広告を打つまでに時間差があること(チラシ作成やHPへの入力)や費用もかかりますから、
できれば不動産業者はチラシや広告を打ちたいとは思いません。
またチラシを印刷業者やホームページ掲載のために業者に依頼している間(通常1週間~2週間程度)に、
他の不動産業者より購入希望者が現れてしまうこともよくあります。

ですから、日曜日の朝一番に見たチラシでも、問い合わせすると「もう商談中です!」と言われてしまいます。
またチラシに掲載できない事情のある物件も多数あります。
できることなら手持ちのお客様で決めたいのが本音です。
通常 好物件ならチラシを打たずとも、成約するケースがほとんどです。

ですから全ての情報がチラシに掲載されるとは限らないため、
不動産業者に前もって希望条件を伝えておけば、
一般のお客様に先駆けて丸秘情報も入手できることも多いです。

そのため日頃から不動産営業マンとコンタクトとっていることは非常に重要です!

なんといっても、不動産情報源に一番近い営業マンですが、毎日毎日 膨大な売り物件情報が流れる中で
ほんの一握りの好物件情報を探さなければならないですから、常に「いの一番にあなたのことが頭にある」!
とは限りません。

営業マンも人間ですから。好感の持てるお客様を優先してしまうのが現実です。

不動産営業マン営業マン

「おっ!この物件 結構安くて良さそうだぞ!
 これは田中さんと鈴木さんに条件が合うなぁ。
 でも田中さんはいつも気に入っても無理難題ばかり押し付けられるから、
 今回はまず鈴木さんに持ち込んでみようっと!」

良い物件情報こそいの一番に情報を入手する!
それが一番大事ですから、営業マンとも是非仲良くしてください。

最後に

最後までお付き合いいただき本当にありがとうございました。

ご感想はいかがでしょうか?

当たり前のことばかりだったと思うのですが、
自分のことになるとこの当たり前のことが意外と人間は忘れてしまうものなのです。

ほんの少しでも、ご参考になればこれ以上の幸せはありません。

どうか、あなたのマンションやマイホームのご購入がうまくいくことを心よりお祈りしていています。

大阪中古マンション相場研究会
キーライフジャパン
代表 江本圭伸



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